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平成30年6月15日に施工される「住宅宿泊事業法（民泊新法）」ですが、これにより、住宅を宿泊施設として利用できるようになる一方、住環境の安心・安全、耐震、火災などの課題が十分に議論されているとは言えない状況です。

 

今回は、「民泊新法」のメリットとデメリットを紹介いたします。

 

 

1．メリット

 

条件が整えば、一般の「住宅」においても届出を行えば「民泊」として営業できるようになります。

 

ただし、民泊の営業の影響で生活環境が悪化する恐れがある場合には、民泊新法第18条により地方自治体が条例で制限出来ることから、多くの自治体で「民泊」を営業できる区域や営業時間を条例で規制する対策に取り組んでいますので、開設したい地方自治体の条例を事前に調べる必要があります。

 

 

（1）「用途変更」の必要がない

 

都道府県などに届け出れば、住宅を「民泊」に転用することは建築基準法上の「用途変更」には当たらないことになり、住居専用地域であっても「民泊」を営業する事が可能になりました。

 

 

（2）開設費用が安い

 

旅館業法における「簡易宿泊営業」では、住宅を「民泊」にする場合、200㎡を越す床面積の場合に「確認申請」が必要となる他、「自火報」「消火器」「非常用照明」「排煙（居室に要：排煙上有効な開口が床面積の1／50以上）」の設置が求められますが、「届出住宅」の場合、「住宅用火災警報器」でよかったり、面積・規模・非難距離に応じて緩和があります。

 

例えば、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下、かつ家主が不在とならない（一時的な不在を除く）場合、「届出住宅」全体で「非常用照明」「防火区画」が不要になります。

 

 

（3）居室の床面積に制限がない

 

旅館業法における「簡易宿泊営業」では、居室の床面積は3.3㎡以上必要ですが、「届出住宅」の場合には規定がありませんので、既存の住宅の部屋をそのまま活かす事が可能です。

 

 

2. デメリット

 

次に、「民泊新法」におけるデメリットをご紹介します。

 

 

（1）宿泊日数制限

 

旅館業法における「簡易宿泊営業」と比較すると、一年間での宿泊日数が制限されています。1年間で宿泊できるのは、「家主居住型」と「家主不在型」のどちらも180日が上限となっています。

 

 

（2）民法上の問題

 

建築基準法に詳しい法律の専門家によると、「住宅宿泊業施設」の設計に関して、建築士には民法上の責任が2つ生じます。一つは「善管注意義務」で、契約上の過失責任を問われます。

 

具体的には、新築や改修に関わる設計契約において、民泊として利用する事が分かっている場合には、契約上「特殊建築物」に準じた設計を行うべきと解釈されます。

 

二つ目は、設計時の「不法行為責任」です。「住宅民泊事業」に使用する事が分かっていれば、新築・改修において「特殊建築物」として設計すべきと解釈される可能性があるとうことです。

 

以上、「民泊新法」におけるメリットとデメリットをお伝えいたしました。参考になる事がありましたら、ぜひ実務にご活用ください。